LA COMPRAVENTA


Importancia de la compraventa
Evolucion, nace como una evolucion de la permuta, cambio o truque.
Doble regimen: compraventa civil (CC) y compraventa comercial.

COMPRAVENTA CIVIL
Concepto: habrá compra venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero
Denominación:
Las partes:
  • El vendedor, se obliga a transferir la propiedad de la cosa.
  • El comprador, se obliga a recibir la cosa y a pagar el precio

  • LOS ELEMENTO PROPIOS:
·         La cosa vendida
·         El precio cierto en dinero
·         Consentimiento

CARACTERES
  • Bilateral. Hay obligaciones reciprocas
  • Consensual: se perfecciona solo hecho de su consentimiento. La tradición.
  • Conmutativo: prestaciones son ciertas y equivalentes. Excepción: aleatorio.
  • Oneroso: la prestación de uno de da en miras a la contraprestación del otro.
  • No formal: no requiere forma especial para celebrarlo. solo hecho del consentimiento. Excepción: inmuebles se requiere escritura pública.

COMPRAVENTA Y TRASFERENCIA DEL DOMINIO. Sistemas.
  • SISTEMA ROMANO: se necesita la tradición: entrega material de la cosa por el vendedor.
  • SISTEMA FRANCES: la compraventa es traslativa del dominio.
  • SISTEMA DEL CODIGO CIVIL ARGENTINO: siguió el criterio romanista.

>>> El contrato por si solo no transmite la propiedad, solo hace surgir el derecho de exigir la entrega de la cosa; para la transmisión se requiere además, la tradición: entrega de la cosa al comprador.
La propiedad solo se transmite por la tradición.
Excepción: inmuebles, pues requieren además, escritura publica e inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea eficaz ante terceros.

LAS VENTAS FORZOSAS. CASOS.
Art. 1324:
  • POR EXPROPIACION, causa de utilidad publica.
  • POR CONVENCION O TESTAMENTO. Se impone al propietario la obligación de vender a determinada persona.
  • POR DIVISION DE CONDOMINIO. Cosa indivisible y perteneciese a varios individuos y uno de ellos exige la venta.
  • POR EJECUCION JUDICIAL. La naturaleza jurídica es discutida.
  • POR EL ADMINISTRADOR DE BIENES AJENOS.


CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción
Todos pueden comprar y todos pueden vender, salvo que la ley se lo prohíba. Interesan las incapacidades.

INCAPACIDADES DE HECHO.
  • Personas por nacer.
  • Menores de edad (impúberes o adultos)
  • Dementes
  • Sordomudos que no saben darse a entender por escrito.
  • Inhabilitados judicialmente.
  • Penados por mas de 3 años.

INCAPACIDADES DE DERECHO: expresamente establecidas por ley.
  • LOS ESPOSOS ENTRE SI. Nulo de nulidad absoluta. Los jueces de oficio.
  • PADRES TUTURES Y CURADORES.
  • ALBACEAS. De los bienes de las testamentarias que estuviesen a su cargo. Nulo de nulidad relativa.
  • MANDATARIOS. De los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes.
  • EMPLEADOS PUBLICOS. De los bienes del estado o de las municipalidades de cuya administración o venta estuviesen encargados. Nulo de nulidad absoluta.
  • JUECES, ABOGADOS, FISCALES, ETC.
  • MINISTROS NACIONALES Y PROVINCIALES. De los bienes nacionales o de cualquier establecimiento publico… de bienes provinciales o municipales y de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.


ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS DE LA COMPRAVENTA: la cosa y el precio.

LA COSA.
Concepto: todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
Principio general: todas las cosas pueden ser vendidas siempre que reúnan determinados requisitos.
Requisitos:
  • Debe ser una cosa en sentido propio, o sea un objeto material susceptible de tener un valor.
  • Que su venta no este prohibida por ley.
  • La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada.
  • La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (cosa futura)
  • La cosa debe pertenecer al vendedor.

LA VENTA DE COSA AJENA.
¿Es valida la venta de cosa ajena?
Las cosas ajenas no pueden venderse, pero esta afirmación tiene muchas excepciones (casos en los que la venta de cosa ajena es valida)
Excepciones: es valida cuando:
  • Las partes tienen pleno conocimiento de esa circunstancia
  • Cosas fungibles.
  • Cosa mueble, no robada ni perdida.
  • Heredero aparente y comprador de buena fe.
  • El verdadero dueño ratifica la venta.

VENTA DE COSA AJENA EN EL CODIGO DE COMERCIO. Es valida, pero a pesar de la apariencia.

EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA.
  • Para el verdadero dueño de la cosa: inoponible y no puede perjudicarlo.
  • Para las partes.
    • Si ambas sabían que la cosa era ajena, el contrato es valido.
    • Si ambos ignoraban es anulable
    • Si solo el vendedor sabe, anulable a pedido del comprador
    • Si solo el comprador, es anulable a pedido del vendedor.

CONVALIDACION DE LA VENTA
      • Ratificación del verdadero dueño
      • El vendedor adquiere el dominio de la cosa

VENTA DE COSA PARCIALMENTE AJENA. Cosa en condominio.
Si vende solo su parte indivisa la venta es valida.
Si vende la totalidad de la cosa en condominio. La venta es nula, por que esta vendiendo algo que no le pertenece.


VENTA DE COSA FUTURA.
Que los contratantes sepan que la cosa no existe aun, pero esperen que posteriormente exista.
Puede asumir 2 formas:
  • Contrato condicional: venta de cosa esperada, a que se cumpla la condicion suspensiva.
  • Contrato aleatorio: venta de esperanza, el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue existir.
    • No llegue a existir en su totalidad
    • En cualquier cantidad.


EL PRECIO
Concepto: es la contraprestación que efectúa el comprador por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad:
Requisitos:
  • Debe ser en dinero.
  • Debe ser cierto. Determinado o determinable. Es cierto cuando:
    • Las partes lo determinaren
    • Arbitrio de una persona determinada
    • Con referencia a otra cosa cierta,
  • Debe ser serio.
    • Simulado o ficticio.
    • Irrisorio.

Precio vil. En principio no lo anula. Hay una desproporción evidente.

Nulidad por la indeternacion del precio.
  • Precio indeterminado
  • Por lo que fuese su justo precio o por lo que otro ofreciera.
  • Se dejase al arbitrio de una de los contratantes.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
  • Conservar la cosa vendida sin modificarla hasta su entrega.
  • Entregar la cosa al comprador.
    • Modo de entrega… libre de toda otra posesion.
    • Tiempo de entrega…. En el dia convenido o cuando el comprador lo exija
    • Lugar de la entrega.
    • Excepciones a la obligación de entregar.
      • No pague el precio si la venta es al contado. Derecho de retención?
      • La venta es a crédito y comprador cae en insolvencia.
    • Falta de entrega. El comprador puede pedir:
      • Entrega de la cosa
      • Resolución del contrato.
  • Recibir el precio. el vendedor esta obligado a recibir el precio.
  • Garantizar contra evicción y vicios redhibitorios de la cosa.
  • Obligación de pagar los gastos de entrega de la cosa. Puede ser dejada de lado mediante pacto en contrario.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
  • Pagar el precio.
    • Cuando y en que lugar.
      • Convenido por las partes.
      • Si no han convenido nada:
        • En el lugar y momento en que se entrega la cosa
        • Si ha sido a credito o a plazo. Al vencer el plazo y en el domicilio del comprador

    • Puede el comprador rehusarse a pagar
      • Temor fundado de ser molestado por una acción real.
      • Si no le entrega la cosa en condiciones debidas y con todos los accesorios.

    • Derechos del vendedor no pagado
      • Demandar el pago del  precio
      • Retener la cosa vendida si aun no ha sido entregada.
      • Reivindicar la cosa inmueble no pagada
      • Derecho a pedir la resolución del contrato.

  • Recibir la cosa.
    • Tiempo:
    • Lugar: en el fijado por el contrato, o en el que se encontraba la cosa en la epoca del contrato
    • Si se niega a recibir la cosa:
      • Cobrar los gastos de conservación de la cosa mas daños y perjuicios
      • Consignar la cosa
      • Demandar el pago del precio.
      • Pedir la resolución de la venta
      • Inmuebles: pedir los costos de la conservación y daños

  • Pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa:

FORMAS ESPECIALES DE VENTA
  • VENTA DE LOTES A PLAZOS. Ley 14005.
    • Pacto comisorio.
    • Tardanza en escriturar, entre el boleto y escritura pasaban varios años.
    • Derechos del comprador:
    • Ley 14005:
      • El vendedor debe inscribir en el Registro de la Propiedad
      • Celebrado el contrato se debe registrar en el Registro.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
      • Escriturar con el 25%

  • VENTA DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Ley de pre-horizontalidad 19.274
    • Inscripción
    • Registrar en el Registro de la Propiedad.
    • Aspectos varios:
      • Hipotecas y deudas
      • Paralización de la obra.
      • Publicidad.

CLAUSULAS ESPECIALES.
Pactos previstos por el código:

  • VENTA CONDICIONAL.
      • Condición suspensiva. Si se produce el hecho futuro e incierto.
        • Efectos:
          • mientras pendiese la condición.
      • Condición resolutoria.
        • Efectos.
          • Si la condición no se cumple
          • Si la condición se cumple.


  • PACTO DE NO ENAJENAR.
    • Es la cláusula por la cual se le prohíbe al comprador enajenar la cosa a una persona determinada.


  • VENTA A SATISFACCION DEL COMPRADOR.
    • Aplicable a muebles e inmuebles
    • Efectos.

  • PACTO DE RETROVENTA. Cláusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida restituyendo el precio recibido. Suele ocultar préstamos con la garantía de inmueble.
    • Aspectos varios de la retroventa
      • CC considera como una venta bajo condición resolutoria
      • Solo se aplica a inmuebles.
      • Plazo para recuperar no mayor de 3 años.
      • El precio debe estar fijado en el contrato.
      • Derecho de rescate corresponde al vendedor, sucesores y acreedores. Se ejercie contra el comprador o a sus herederos.
      • El derecho de rescate se puede extinguir por:
        • Vencimiento del plazo
        • Por renuncia del vendedor a ejercerlo
        • La pérdida de la cosa.
    • Efectos de la retroventa:
      • Antes de que se ejerza el derecho de rescate:
        • El comprador es un verdadero propietario.
      • Ejercido el derecho de rescate.
        • La venta se retrotrae, debe restituir el inmueble.
      • Respecto a terceros:


  • PACTO DE REVENTA. El comprador puede restituir al vendedor la cosa comprada.


  • VENTA CON CLAUSULA DE ARREPENTIMIENTO. El vendedor y el comprador estan facultados para arrepentirse.
    • EFECTOS


  • PACTO DE PREFERENCIA. El vendedor se reserva el derecho de recuprar la cosa vendida, debiendo el comprador preferirlo sobre cualquier otro si ofrece el tanto, es decir , el mismo precio o condiciones.
    • Requisitos:
      • Que el comprador de decida vender o dar en pago la cosa.
      • Que el vendedor preferido ofrezca por la cosa el mismo precio y las mismas ventajas o mejores que ofrece un tercero.
    • Obligaciones de las partes.
      • El comprador debe.
        • Dar aviso del precio y ventajas que le han ofrecido.
        • Indemnizar, si vende sin dar aviso.
      • El vendedor debe:
        • Ejercer el derecho de preferencia dentro del plazo.
        • Pagar el precio y satisfacer todas las ventajas ofrecidas por el tercero.
    • Venta en subasta publica.


  • PACTO DE MEJOR COMPRADOR.
    • Estipulación de quedar desecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso.
    • Diferencias con el pacto de preferencia.
      • Ambos son a favor del vendedor.
      • Se puede ceder y tranferir a los herederos.
      • Funciona como condicion resolutorio.
      • Debe ejercierce dentro del plazo de 3 meses.


  • PACTO COMISORIO. Cualquiera de las partes puede pedir la resolucion del contratro si la otra parte no cumple con las obligacines a su cargo


  • VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
    • El vendedor de una cosa se reserve el dominio de ella hasta el momento en que el precio haya sido pagado en su totalidad. Si el pago no se realiza, el comprador debe devolver la cosa, no pudiendo reclamar las sumas que haya dado a cuenta de precio.
    • Respecto a la naturaleza, se considera una condicion suspensiva y otros bajo condicion resolutoria
    • Respecto a los efectos se remite a los del pacto comisorio.



CLAUSULAS NO PREVISTAS EN EL CODIGO.

  • CLAUSULA DE COMPRA EN COMISION. Quien aparece comprando, reserve el nombre del verdadero comprador para revelarlo posteriormente. La razón es evitar que el vendedor por alguna razón no le quiera vender o aumentar el precio; o tal vez por especulación del comprador en comisión.
    • Requisitos.
      • Que la cláusula haya sido pactada en el contrato de venta
      • Que la designación del verdadero comprador se haga antes del plazo fijado para escriturar o dentro del plazo estipulado en el contrato.
      • Que la transferencia a favor del tercero se haga por el mismo precio y condiciones de la venta.

  • CLAUSULA DE NO ESTABLECERSE. El vendedor no habra de establecer en un radio establecido un negocion de caracteristicas similares.

DIFERENCIAS DE LA COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS.
  • Con la permuta.
  • Con la cesión de derechos.
  • Con la locación de cosas.
  • Con la locación de obra.
  • Con la dación en pago
  • Con la donación con cargo.



LA COMPRAVENTA COMERCIAL
Concepto. Doble o triple legislación.
La compraventa mercantil (código de comercio)
Características fundamentales.
  • Finalidad de lucro. Para revender o alquilar y obtener una ganancia
  • Siempre recae sobre cosas muebles.
  • La calidad de comerciante.
No se consideran comerciales:
    • Compra de bienes raíces y muebles accesorios
    • Objetos destinados al consumo del comprador.
    • Las ventas de los labradores
    • Propietarios de los frutos y efectos que perciban por razón de renta, donación, salario, etc.

DIFERENCIAS ENTRE LA COMPREVENTA CIVIL Y LA COMERCIAL.
  • Requisitos.
  • Objeto.
  • Cosa ajena.
  • Seña.
  • Pacto comisorio.
  • Prescripción.

SUMARIOS DE JURISPRUDENCIA
Efectos respecto del comprador. Recepción de la cosa.
Efectos respecto del vendedor. Entrega de la cosa. Tiempo.
Pacto comisorio.